Как сдавать квартиру, не нарушая законодательство?

Сдача частного жилья в аренду – неплохой источник дохода. Но нужно понимать, что доход это коммерческий, и с него необходимо платить налоги. Соблазн договориться с арендатором напрямую и избежать дополнительных трат существует. Однако такой подход – это нарушение законодательства.

Что может грозить неплательщикам?

Если будет выявлено, что гражданин РК получает доход от сдачи жилья в аренду, но не оплачивает налог, то на него может быть наложено административное взыскание.

Как правило, на первый раз ограничиваются предупреждением и штрафом. Штраф равен 15 МРП, что в 2022 году составляет 45 945 тенге.

Какой режим налогообложения выбрать?

Чтобы законно сдавать квартиру, нужно выбрать один из 4 возможных режимов налогообложения. Выбор зависит от размера получаемого дохода и еще ряда условий.

Без оформления ИП

Несмотря на то, что сдача жилья в аренду является предпринимательской деятельностью, становиться индивидуальным предпринимателем необязательно. Есть два режима налогообложения без оформления ИП.

Самозанятость

Самый простой и удобный для граждан вариант – это самозанятость. Если выбран этот вариант, необходимо будет ежемесячно оплачивать фиксированную сумму – ЕСП. В этот платеж включены:

• подоходный налог;
• отчисления в пенсионный фонд;
• медстрахование.

Оплачивать необходимо ежемесячно, размер взноса зависит от места проживания:

• горожане платят 1 МРП, то есть 3450 тенге в 2023 году;
• сельчане – в два раза меньше – 0,5 МРП.

Никакой регистрации для самозанятых не требуется. Внесение ЕСП – это уже является заявлением о том, что гражданин является самозанятым. При отсутствии доходов в отдельном месяце, ЕСП можно не платить. Для прекращения деятельности в качестве самозанятого, достаточно просто перестать оплачивать ЕСП.

Условия работы в качестве самозанятого:

• годовой доход не превышает 3,6 млн. тенге:
• не привлекаются наемные работники;
• услуги оказываются физическим лицам.

То есть, сдавать квартиру организации при выборе этого режима не получится.

Сдача декларации о полученном доходе

При выборе этого режима нет социальных отчислений. Налог составляет 10% с суммы полученного дохода. Раз в год сдается декларация и проводится оплата налога.

К примеру, квартира сдается на протяжении 6 месяцев, арендная плата составляет 100 000 тенге в месяц. Таким образом, доход за год составил 600 000 тенге, а оплатить нужно 60 000 тенге.

Этот вариант подходит для граждан, сдающих жилье:

• юридическим лицам, в том числе юрлицам-нерезидентам РК;
• лицам, ведущим частную практику;
• ИП.

При сдаче жилья юрлицам или ИП рассчитывает и выплачивает налог субъект, выплачивающий деньги, то есть, арендатор.

С регистрацией

Сдавать квартиры можно и после получения статуса предпринимателя. В этом случае также есть два варианта оплаты налогов. В обоих случаях гражданин становится участником пенсионной системы и системы медицинского страхования. 

Патент

Для сдачи жилья в аренду можно приобрести патент. В этом случае плата составит 1% от полученного дохода + отдельно оплачиваются социальные отчисления. Условия для выбора этого режима:

• годовой доход не превышает 3528 МРП, в 2022 году это 12 171 600 тенге;
• нет привлеченных работников.

Платеж вносится авансом за определенный период. Патент можно приобрести на 1 месяц, на несколько месяцев или на год. Декларацию подавать не требуется, для оплаты заполняется специальная форма. Социальные отчисления рассчитываются от минимальной зарплаты (МЗП), которая в 2023 году составляет 70 000 тенге.

Пример: квартира сдается в течение 6 месяцев по цене 100 000 тенге в месяц, доход составляет 600 000 тенге, следовательно, необходимо купить патент, в стоимость которого войдут:

• 1% от дохода – 6000 тенге;
• социальные отчисления 3,5% от МЗП за 6 месяцев – 14 700;
• пенсионные отчисления – 10% от МЗП за 6 месяцев – 42 000 тенге;
• медстрахование – 5% от 1,4МЗП за 6 месяцев – 29 400 тенге.

Общая стоимость патента на 6 месяцев в нашем примере – 92 100 тенге. Чтобы получить патент, необходимо зарегистрироваться в качестве ИП (это можно сделать онлайн за 1 день через ЕГОВ или через мобильные приложения банков). Затем следует выбрать режим «Патент» и подать отчет по форме 911.00. Отчет нужно подать в течение 3 дней после регистрации.

Упрощенная форма

При выборе этой формы необходимо будет заплатить социальные отчисления, а также, 3% с полученного дохода. Социальные отчисления рассчитываются так же, как и при выборе патента, то есть в процентах от МЗП.

Условия выбора этого режима:

• доход не более 24 028 МРП, в 2023 году это 73,6 млн. тенге;
• количество наемных работников не более 30 человек;
• наличие зарегистрированного кассового аппарата.

Декларация и оплата проводится за прошедший период, подавать декларацию нужно дважды в года – до 15 августа за первое полугодие и до 15 февраля следующего года за второе полугодие.